Кредит ипотечный

КРЕДИТ ИПОТЕЧНЫЙ, долгосрочный кредит под залог недвижимого имущества, при котором кредитор-залогодержатель не становится собственником заложенной недвижимости, но в случае невыполнения условий кредитного договора имеет право требовать погашения кредита за счёт продажи залога, зарегистрированного в государственном реестре прав на недвижимость. Кредит  ипотечный - движение стоимости на началах возвратности, срочности и платности в интересах удовлетворения потребности заёмщика в недвижимости.

К ипотечным кредитным институтам относятся банки, депозитные институты, ипотечные агентства, жилищные или земельные фонды.

Общие условия кредита ипотечного: целевой характер - на приобретение или строительство индивидуального жилья гражданами; обеспечение - приобретаемая недвижимость, зарегистрированная в государственном реестре, имеющая рыночную стоимость и застрахованная; длительный срок; аннуитетные платежи с постепенной амортизацией долга и фиксированным соотношением между кредитом и годовым доходом заёмщика; фиксированная процентная ставка; участие при покупке жилья собственных средств заёмщика; возможность перепродажи кредитором ипотечного кредита; возможность досрочного погашения кредита; сборы за оценку и регистрацию недвижимости, платежи риелтору, первоначальный взнос, взнос за оформление кредита, страховой взнос, агентские взносы.

Использование кредита ипотечного требует наличия развитой инфраструктуры ипотечных организаций, чёткой системы правового обеспечения и процедур оформления.

Развитая система кредита ипотечного включает в себя несколько отдельных подсистем, функционирующих на рынках недвижимости, финансово-посреднических услуг, капитала (финансовый рынок), на первичном рынке ипотечных кредитов, рынке ипотечных активов (ипотечных ценных бумаг).

Под рынком кредита ипотечного понимается сектор финансового рынка, на котором формируются спрос и предложение денежного капитала, предоставляемого в ипотечную ссуду, и на котором происходит перераспределение капитала между участниками рынка в форме эмиссии, а также купли-продажи ипотечных закладных и облигаций. Рынок кредита ипотечного подразделяется на первичный и вторичный.

Первичный рынок кредита ипотечного является сегментом ипотечного рынка, который охватывает деятельность кредиторов и должников, вступающих в соответствующие отношения, вытекающие из заключаемых договоров. При этих отношениях должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

На первичном рынке выдача кредита ипотечного осуществляется непосредственно ипотечными кредитными учреждениями. Структура первичного рынка, с учётом действующего законодательства Российской Федерации, предполагает наличие следующих обязательных участников:

1) ипотечных банков или иных ипотечных кредитных организаций;

2)страховых компаний, осуществляющих страхование заложенного имущества;

3) ипотечных риелторских компаний.

Вторичный рынок кредита ипотечного представляет собой сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного портфеля обязательств ипотечной системы за счёт перехода персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Основными субъектами вторичного рынка закладных являются:

1)ипотечные банки и иные кредитно-финансовые учреждения, специализирующиеся на выдаче кредита ипотечного;

2) ипотечные агентства, в функцию которых входит организация системы рефинансирования банков, выдающих кредиты ипотечные, путём скупки прав требования по кредитам;

3) ипотечные финансово-инвестиционные компании - профессиональные участники рынка ценных бумаг, осуществляющие операции с ценными бумагами ипотечных агентств и других специализированных субъектов ипотечного рынка;

4) ипотечные риелторские компании, в функции которых входит подбор необходимой недвижимости для юридических и физических лиц, желающих получить кредит  ипотечный; осуществление сделок купли-продажи объектов недвижимости; реализация объектов недвижимости, на которые обращено взыскание;

5) ипотечные страховые компании, осуществляющие страхование жизни индивидуального заёмщика, квартиры или земельного участка от стихийных бедствий, катастроф антропогенного характера, а также от нарушений законодательства.

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая накопление денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в кредиты ипотечные. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

Вторичный рынок закладных позволяет получать под залог одного и того же имущества добавочные ипотечные ссуды под вторую, третью и другие закладные. Он основан на том, что закладываемое имущество может использоваться как единое обеспечение для выпуска в обращение нескольких поколений ипотечных листов. Реальная степень риска связана с платёжеспособностью конкретного заёмщика.

Экономические механизмы рефинансирования кредита ипотечного одинаковы во всех развитых странах. Различаются лишь организационные подходы.

У кредитора, выдавшего кредит под залог недвижимости, есть несколько вариантов, как поступить с активом в виде денежных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости. Он может уступить права по кредиту ипотечному другому лицу взамен получения денежной суммы (модель ипотечного рынка США). Такой механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые ориентированы на покупку ипотечных кредитов.

В другом случае кредитор может оставить требования по кредиту ипотечному у себя в портфеле, привлекая денежные средства путём выпуска и размещения ценных бумаг. В качестве средства обеспечения требований по ценным бумагам кредитор использует имеющиеся у него требования по кредиту ипотечному. Правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством. Эмитирующие их институты являются строго специализированными организациями и находятся под жёстким контролем государства. По такой модели построены вторичные рынки континентальной Европы.

Риски, присущие кредиту ипотечному: операционный, инвестиционный, рыночный, риск контрагента, валютный, процентный, юридический, законодательный, инфляционный, страховой, общеэкономический и политический.

В Российской империи первые ипотечные учреждения появились в 18 веке, главным среди них был Государственный заёмный банк (учреждён в 1786). В 1-й половине 19 века действовали также частные местные ипотечные учреждения, например Курляндское и Лифляндское кредитные общества, Александринский Тульский банк (1845/46). Особенность кредита ипотечного в Российской империи в 18 - 1-й половине 19 века состояла в том, что ссуды выдавались только дворянам под залог населённых имений, а предметом залога являлись крепостные крестьяне (к 1860 их было заложено в государственных центральных кредитных учреждениях около 7 миллионов человек, или 65% от общего числа). В 1860 году государственные центральные ипотечные кредитные учреждения ликвидированы, а ипотечные долги востребованы государством в ходе выкупной операции. С середины 1860-х годов возникали ипотечные кредитные учреждения, основанные на новых принципах функционирования. К концу 1880-х годов сложилась система ипотечного кредитования, включавшая городские кредитные общества [первые и самые крупные - Санкт-Петербургское (1861) и Московское (1862); всего 36 в 1914], Земский банк Херсонской губернии (1864), Общество взаимного поземельного кредита (1866; в 1891 преобразовано в Особый отдел Дворянского земельного банка), 10 акционерных земельных банков (Бессарабско-Таврический, Виленский, Донской, Киевский, Московский, Нижегородско-Самарский, Петербургско-Тульский, Полтавский, Харьковский, Ярославско-Костромской, учреждённые в 1871-72; в 1872-84 существовал Саратовско-Симбирский земельный банк, закрытый вследствие злоупотреблений правления), городские общественные банки, находившиеся в ведении органов городского самоуправления (247 в 1900, 319 в 1914), а также государственный Крестьянский поземельный банк (1882) и Дворянский земельный банк (1885). На окраинах Российской империи продолжали действовать местные ипотечные учреждения, созданные в дореформенный период. В Закавказье также возникли Дворянский земельный банк Тифлисской губернии (1875), Дворянский Михайловский банк Кутаисской губернии (1876). Кроме того, практиковалось получение ссуд у частных лиц. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды (на срок до нескольких десятков лет) под залог земли частных владельцев в сельской местности, жилых домов, строений и пр. в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали путём выпуска и реализации акций и главным образом облигаций (закладных листов). В конце 19 - начале 20 века происходил стремительный рост ипотечных операций. Клиентами земельных банков являлись 2/3 частных владельцев земли, что свидетельствует о массовом характере ипотеки. Преобладающее положение по площади заложенных земель и сумме выданных ссуд занимали государственные и акционерные земельные банки. Государственные ипотечные ценные бумаги вводились в котировку на Санкт-Петербургской бирже, бумаги акционерных земельных банков - на Московской бирже, Харьковской, Рижской и Одесской биржах. К началу 1914 года сумма ипотечных бумаг в 2 раза превышала сумму ценных бумаг частных акционерных обществ (промышленных, торговых, финансовых и пр.), обращавшихся внутри страны. Государственные ипотечные бумаги вызывали значительный интерес у зарубежных покупателей: в 1913 году сумма иностранного капитала, вложенного в покупку государственных ипотечных бумаг, составила 10% номинальной стоимости всех ипотечных бумаг, находившихся в обращении, и 35% стоимости государственных ипотечных бумаг. Прирост ипотечных облигаций накануне 1-й мировой войны составлял 50% прироста всех ценных бумаг и 103% прироста всех акционерных капиталов. К началу 1915 года выдано 508 тысяч ссуд на сумму 3754 миллионов рублей под залог 56% всей земли, находившейся в частной собственности; под залог городской недвижимости городскими кредитными обществами, акционерными земельными и городскими общественными банками выданы ссуды на сумму 1669 миллионов рублей.

Заёмщиками земельных банков были главным образом дворяне, а также крестьяне и купцы. Система межбанковских перезалогов, существовавшая в начале 20 века, свидетельствовала об изживании элемента сословности как в частном землевладении, так и в ипотечном. Кредиты  ипотечные во всех учреждениях (кроме Крестьянского поземельного банка, выдававшего ссуды крестьянам исключительно для покупки земли) носил нецелевой характер и использовался для участия в промышленном и банковском предпринимательстве, в биржевой игре; имело место и непроизводительное потребительское применение кредита ипотечного. В начале 20 века нарастала тенденция его производительного применения в сфере сельского хозяйства. Ипотека создала условия для формирования земельного рынка, способствовала перераспределению земельной собственности. После Октябрьской революции 1917 года земля перестала быть частной собственностью. К концу 1918 года ипотечные учреждения были упразднены.

В Российской Федерации ныне сложилась практика жилищно-ипотечного кредитования, ипотечного кредитования предприятия как производственного комплекса, а также земельно-ипотечного кредитования. Действуют особые льготные ипотечные программы «Свой дом», «Обеспечение жильём молодых семей», выдаются государственные жилищные сертификаты для семей военнослужащих, для семей, проживающих в ветхом жилищном фонде, и др.

Основными проблемами в развитии ипотечного кредитования в Российской Федерации являются: несовершенство законодательной базы, недостаточность долгосрочных ресурсов коммерческих банков, недостаточный уровень доходов населения, повышенные риски кредитования, что приводит к уменьшению сроков, увеличению процентов за кредит. Совершенствование российского законодательства, разработка специальных схем привлечения долгосрочных инвестиций в ЖКХ, централизованное внедрение схем ипотеки государством в кооперации с банками, совершенствование системы управления рисками, в том числе путём развития рефинансирования и секьюритизации рынка кредита ипотечного, будут способствовать дальнейшему развитию ипотеки в России.

Лит.: Статистический сборник сведений по земельному кредиту в России. СПб., 1887-1893. Т. 1-3; Статистика долгосрочного кредита в России. СПб.; П., 1892-1917; Хрулев С. С. Наш ипотечный кредит. (Опыт статистического выяснения состояния землевладения в зависимости от его задолженности). СПб., 1898; Курчинский М. А. Поземельная задолженность. П., 1917; Материалы по истории аграрных отношений в России в конце XIX - начале XX в.: Статистика долгосрочного кредита в России / Сост. Н. А. Проскурякова. М., 1980; Проскурякова Н. А. Земельные банки Российской империи. М., 2002; Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб., 2003.