Ипотека

ИПОТЕКА (от греческого υποθήκη - подпорка, подставка), залог недвижимого имущества. Ипотека, как и залог вообще, не может быть самостоятельной, она всегда обеспечивает некое основное обязательство должника. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенной недвижимости другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом. Ипотека  - средство обеспечения надлежащего исполнения обязательств, где кредитор руководствуется принципом «верю не лицу, а вещи». Ипотека  введена афинским реформатором и законодателем Солоном (6 век до нашей эры). В Древней Греции должник отвечал перед кредитором своей землёй. На пограничной меже заложенного земельного участка должника устанавливался столб (ипотека) с надписью, что это имущество служит обеспечением претензий займодавца.

В современном праве предметом ипотеки может быть определённое законом недвижимое имущество, в том числе земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ипотека  может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остаётся у залогодателя во владении и пользовании, при этом право собственности на заложенную недвижимость сохраняется за ним, но с ограничениями в распоряжении. Залогодатель вправе без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут), но срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срок обеспеченного ипотекой обязательства. Возможны также продажа, отчуждение залогодателем имущества, заложенного по договору об ипотеке, другому лицу, но лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В этом случае лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, становится на место залогодателя и должно исполнять все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В российском праве ипотека регулируется нормами ГК Российской Федерации и федеральными законами «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (1998), «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (1997), «Об ипотечных ценных бумагах» (2003).

Право залогодержателя на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обременённое ипотекой, могут быть удостоверены именной ценной бумагой - закладной. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс (или право аренды предприятия), а также если ипотека обеспечивает денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдаётся первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

Обращение взыскания на предмет ипотеки может быть произведено по решению суда или по нотариально удостоверенному соглашению залогодателя с залогодержателем. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путём продажи с публичных торгов или другим установленным законом образом.

Ипотека  может существовать, пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. Прекращение основного обязательства влечёт прекращение ипотеки. Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать другому лицу свои права как по договору об ипотеке, так и по обеспеченному ипотекой основному обязательству. Обычно уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой основному обязательству, а к лицу, которому переданы права по основному обязательству, переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. С переводом на другое лицо долга по обеспеченному ипотекой обязательству ипотека прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.

Если иное не предусмотрено договором, ипотека обеспечивает требование в максимальном объёме, в том числе проценты, неустойку, возмещение убытков, расходы на содержание имущества и его охрану, погашение задолженности залогодателя по налогам, сборам, коммунальным платежам и др. Право залога на одно и то же недвижимое имущество может принадлежать нескольким лицам.

Ипотека  возникает либо в силу договора, либо при наступлении указанных в законе обстоятельств - в силу закона. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Ипотека  как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. В силу закона ипотека возникает: при заключении договора ренты недвижимого имущества или договора пожизненного содержания с иждивением в пользу получателя ренты; при приобретении за счёт кредита или займа земельного участка или жилья (в том числе при строительстве жилья). Как правило, основанием для государственной регистрации ипотеки в силу закона служит регистрация права собственности на приобретаемую недвижимость.

В мировой практике ипотека широко используется в различных отраслях экономики; определяет структуру расходов огромного количества граждан и их семей, физических и юридических лиц, значительную часть финансовых потоков на десятилетия вперёд, фактически осуществляя долгосрочное планирование экономики.

В России наибольшее развитие получило жилищное ипотечное кредитование (смотри в статье Кредит), в котором в качестве залога используется приобретаемая на кредитные или заёмные средства жилая недвижимость. По сравнению с другими странами уровень развития ипотечного кредитования в России очень незначителен и составляет несколько процентов ВВП, в то время как в Германии, Швеции, Португалии - 52%, в США - 64,5%, в Нидерландах - 111,1% ВВП. Ныне в России из 100 сделок с недвижимостью только 9 осуществляются с применением ипотеки. Тем не менее в России при государственной поддержке создана законодательно и нормативно обеспеченная система развивающегося двухуровневого рынка жилищного ипотечного кредитования. Система включает предоставление персональных, единичных кредитов под залог приобретаемого жилья, рефинансирование их и привлечение долгосрочных средств с финансового рынка за счёт продажи ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием, включающим большой объём закладных. Законодательство обеспечивает выпуск ипотечных ценных бумаг на условиях секьюритизации, что позволяет отделить кредитные риски активов, обеспечивающих обязательства по ценным бумагам, от риска банкротства продавца и даёт возможность покупателям таких ценных бумаг полагаться исключительно на кредитное качество этих активов.

Ипотека  применяется в строительстве. Закладывая права на предназначенный для строительства участок, застройщик получает возможность последовательно, по мере строительства, привлекать заёмные или кредитные средства, поскольку в соответствии с общепринятыми нормами всё, что строится на заложенном земельном участке, оказывается также в залоге, следуя судьбе земельного участка. В России созданы законодательные предпосылки использования ипотеки в строительстве. Допускается ипотека земель сельскохозяйственного  назначения (за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности). При этом закон устанавливает правило, согласно которому обращение взыскания на заложенный земельный участок не допускается до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных  работ, то есть до 1 ноября, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата. В результате приватизации в Российской Федерации здания и сооружения промышленных, транспортных, энергетических и иных предприятий находятся преимущественно в частной собственности, но права собственности на земельные участки во многом остались у государства. Только 7,5% земли находится в собственности граждан и юридических лиц. Права на здания и сооружения без чётко определённых прав на соответствующие земельные участки ненадёжны, что снижает их стоимость и затрудняет залог таких объектов. Расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности кредитов должно дать импульс промышленности, строительству и другим отраслям национальной экономики.

Лит.: Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву. К.; СПб., 1912; Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999; Брагинский М. А., Витрянский В. В. Договорное право. 2-е изд. М., 2007. Кн. 1: Общие положения.