Жилищное право

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО, совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения, объектом которых является жилище. В международном сообществе достигнута договорённость в отношении понятия «надлежащее жильё», подразумевающего не просто наличие крыши над головой, а такие жилищные условия, которые обеспечивают невмешательство в частную жизнь и безопасность жилища, надлежащую базовую инфраструктуру - водоснабжение, санитарию, удаление отходов, соответствующее качество окружающей среды и т.п.

Жилищное право регулирует отношения: по предоставлению, пользованию, распоряжению жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользованию жилыми помещениями частного жилищного фонда и общим имуществом собственников помещений; учёту жилищного фонда; содержанию и ремонту жилых помещений; переустройству и перепланировке жилых помещений; управлению многоквартирными домами; созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов; предоставлению коммунальных услуг и внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги и др.

С учётом особого предназначения жилых помещений регулирование жилищных отношений, как правило, осуществляется комплексно гражданско-правовыми (вопросы пользования жилыми помещениями, управления многоквартирными домами) и административно-правовыми (отношения по распределению, предоставлению жилых помещений по договору социального найма, учёту жилищного фонда и др.) методами.

Жилищное право регулирует отношения по предоставлению и использованию жилых помещений как с ограниченным сроком проживания (общежития, манёвренный фонд, служебные жилые помещения; пользование жилыми помещениями поднанимателями и временными жильцами), так и постоянного пользования (жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения частного жилищного фонда). Однако жилищное право не распространяется на отношения по использованию дачных жилых помещений (в дачных кооперативах, садоводческих товариществах и др.), поскольку такие помещения в состав жилищного фонда не входят. Жилищное право не распространяется на отношения по приобретению жилого помещения в частную собственность и распоряжению им, по строительству и реконструкции жилых домов независимо от того, кто выступает в них в качестве инвестора, заказчика и подрядчика.

И в зарубежном, и в российском законодательстве традиционно одним из основных институтов жилищного права является договор социального найма жилых помещений - предоставление жилого помещения из фонда социального использования, находящегося в ведении органов государственной или муниципальной власти, для обеспечения жильём малоимущих граждан и специальных категорий лиц (например, выполняющих государственно значимые функции, в том числе госслужащих, а также лиц, нуждающихся в особой социальной защите, - ветеранов, инвалидов и др.). Для них предусматривается специальный порядок приёма на учёт и нормированный порядок предоставления жилого помещения (по норме предоставления, которая дифференцирована по месту расположения жилого помещения). Заключение договора социального найма между уполномоченным органом государственной или муниципальной власти является основанием для вселения в жилое помещение из фонда социального использования и последующего пользования им в течение неограниченного времени. Расторжение договора социального найма может быть осуществлено по согласию сторон или в судебном порядке, что влечёт выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений. Доля жилищного фонда социального использования, находящегося в ведении публичной власти, колеблется от 1-2% в США до 15-20% в европейских странах.

В мировой практике состояние жилищной проблемы характеризуется коэффициентом доступности жилья. Он измеряется как соотношение средней стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи и показывает, сколько лет потребуется семье для приобретения жилья при данном уровне дохода. Обычно для расчёта этого коэффициента берётся средняя стоимость стандартной 2-комнатной квартиры (общая площадь 54 м²) в конкретном регионе и средний годовой доход семьи из 3 человек.

В большинстве стран семьи с низкими доходами являются объектами государственных программ поддержки в жилищной сфере: как путём строительства и последующего распределения социального жилья, так и путём предоставления субсидий собственникам (на оплату коммунальных услуг, капитальный ремонт и т.п.). В США жилищные субсидии выплачиваются гражданам, арендующим жильё в частном секторе. В ряде европейских стран дотируются не только категории малоимущих граждан, но и среднего класса. Им оказывается финансовая поддержка, с тем, чтобы они продолжали проживать в социальном жилье, что способствовало бы сохранению в этих кварталах благоприятной социальной среды.

Одним из инструментов государственного жилищного права является также механизм ипотечного кредитования (смотри Ипотека), позволяющего расширить круг покупателей жилья.

В Российской Федерации регулирование жилищных отношений осуществляется комплексно: основы регулирования заложены в Конституции Российской Федерации, которая относит жилищное законодательство к предмету совместного ведения Российской Федерации и её субъектов. Самостоятельное жилищное право стало формироваться с принятием Жилищного кодекса РСФСР (1983). Основным действующим актом жилищного права является Жилищный кодекс Российской Федерации (2004).

Лит.: Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М., 2000; Кудашкин А. В. Жилищное право. М., 2005; Крашенинников П. В. Жилищное право. 5-е изд. М., 2006; Румянцева Е. Е. Жилищно-коммунальный комплекс России: проблемы теории и практики управления. М., 2006.